房地產企業開發成本票據管理

房地產企業開發成本票據管理，在會計行業經常會遇到此類問題，下面由數豆子為大家整理相關內容，一起來看看吧。

房地產企業開發成本票據管理

房地產企業開發成本中的合法有效憑證應按下列原則掌握：支付給境內單位或者個人的款項，且該單位或者個人發生的行為屬于營業稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發票為合法有效憑證；支付的行政事業性收費或者政府性基金，以開具的財政票據為合法有效憑證；支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據有疑義的，可以要求其提供境外公證機構的確認證明；國家稅務總局規定的其他合法有效憑證。

一、合法憑據的理解

稅法規定，允許稅前扣除的金額，必須取得合法的憑據。許多稅務人員認為，企業列入成本費用的項目都必須取得發票，這是對稅收政策的誤解。這里的“合法憑據”，是指合法的原始憑證，包括經濟合同、出庫單、入庫單、公證書、法院判決或裁定書、個人身份證復印件、匯款單據、收款收據、中介機構或有關部門的證明等等，其中，按照《發票管理辦法》的規定，應當取得發票的，還必須取得發票。“發票，是指在購銷商品，提供或者接受服務以及從事其他經營活動中，開具、收取的收付款憑證?！?/p>

《發票管理辦法》第二十五條規定：“任何單位和個人不得自行擴大專業發票使用范圍?！?/p>

實際操作中掌握的原則是，凡屬于增值稅征稅范圍的業務(無論是否享受免稅優惠) ，都必須開具增值稅發票(視具體情況分別開具專用發票或普通發票) ，凡屬于營業稅征稅范圍的業務(無論是否享受免稅優惠) ，都必須開具營業稅發票。其中，屬于企業經營范圍，并經稅務機關核準的，企業可以領取發票自行開具，凡不屬于企業經營范圍的，以及個人取得的應納增值稅或營業稅的收入，必須向稅務機關申請代為開具。另外，發票的形式多種多樣，例如火車票，雖然沒有稅務機關的監制章，但屬于經國家稅務總局核準的特種發票。依據上述原則，下列業務無須取得發票：工資薪金支出、土地出讓金、股權受讓款、拆遷補償費、稅款、捐贈支出、違約金(交易不成立) 、賠償款、接受投資的不動產和無形資產、境外勞務費(廣告費、傭金、利息、動產租金等) 、同一法人實體內部的總分支機構及分支機構之間發生的營業稅勞務、總分公司之間固定資產劃撥、以公司合并或分立方式取得的非現金資產等等。

二、房地產企業開發成本合法憑據掌握的原則

《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》(國稅發[ 2009 ]31 號) 文件規定，企業在結算計稅成本時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅成本。但以下幾項預提(應付) 費用可以在稅前扣除：

(一) 出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10 %。

(二) 公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。

(三) 應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

開發成本包括土地出讓金、拆遷補償費、前期開發費、工程建筑成本、公共配套設施(費) 、開發間接費用等。房地產企業開發成本中的合法有效憑證應按下列原則掌握：

(1) 支付給境內單位或者個人的款項，且該單位或者個人發生的行為屬于營業稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發票為合法有效憑證；

(2) 支付的行政事業性收費或者政府性基金，以開具的財政票據為合法有效憑證；

(3) 支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據有疑義的，可以要求其提供境外公證機構的確認證明；

(4) 國家稅務總局規定的其他合法有效憑證。

三、開發成本各項支出有關票據的具體說明

1。 土地出讓金。國稅發[ 1993 ]149 號文件規定，政府出讓土地，不征營業稅。因此不得開具發票。房地產企業應以國土局開具的土地出讓金收據入賬。

2. 拆遷補償費。房地產企業向被拆遷戶支付補償費，其業務流程并非被拆遷戶直接將土地使用權、地上建筑物轉讓給房地產企業，而是政府收回土地使用權，再由政府與房地產企業簽訂土地出讓合同。房地產企業采取支付拆遷補償費方式或拆遷安置方式取得土地使用權的， 房地產企業仍需按照財稅[2004 ]134 號文件規定補交契稅。國稅發[ 1993 ]149號文件還規定，因政府收回土地使用權而取得的補償金，不征營業稅。因此，被拆遷戶無需向房地產企業開具發票，而應當由房地產企業向主管稅務機關申請領用地方稅務局監制的“某某市工商企業非商事收費收據”，主管稅務機關沒有上述收費收據的，可以由房地產企業采取自制憑證入賬。同時將政府拆遷文件、被拆遷人姓名、聯系方式、身份證號碼、被拆遷建筑所在路段及門牌號碼、拆遷面積、補償標準、補償金額、被拆遷人簽章等檔案資料備置于本公司備查。

委托拆遷公司支付的拆遷補償費，也采用上述方式入賬。

國稅發[1993 ]149 號文件規定，拆除建筑物或構筑物、平整土地、搭腳手架、爆破等工程作業，按“建筑業- 其他工程作業”稅目征收營業稅，因此，向拆遷公司支付的拆遷勞務費，應取得工程所在地建筑業發票。

房地產企業將拆遷工程(含拆遷補償費、拆遷勞務費) 整個承包給拆遷公司的，應取得全額的建筑業發票，直接給被拆遷戶的補償費作為拆遷公司的成本處理，其憑據的取得同上。

3. 土地整理費。支付給其他公司的土地整理費，應取得工程所在地稅務機關出具的建筑業發票。

4. 挖土費。支付給農民工( 非雇員) 的挖土費等，不得采用工資表發放，應由個人向地稅機關申請開具《稅務機關代為開具統一發票( 地稅) 》。開具發票時，由稅務機關征收營業稅及附加、個人所得稅。稅務機關已征收個人所得稅的，房地產企業不再扣繳個人所得稅。

5. 設計費、工程監理費、項目咨詢服務費。

A 境內服務單位。根據營業稅暫行條例及其實施細則、國稅發[ 1993 ]149 號文件規定，房地產企業向境內公司支付的設計費、監理費、項目咨詢費，應當取得提供服務的單位機構所在地稅務機關提供的服務業發票。

B 境外服務公司。根據《營業稅暫行條例》規定，從2009 年1 月1 日起，境內企業接受境外企業應稅勞務的，境外單位也負有營業稅納稅義務，稅款由境外單位在境內的代理單位負責代扣代繳，沒有代理單位的，由接受勞務的單位代扣代繳。支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據有疑義的，可以要求其提供境外公證機構的確認證明。

6. 建筑工程。

房地產企業的建筑工程是指新建、改建開發產品的工程作業。

(1) 包工包料。應取得工程所在地建筑業發票。發票金額與承包額相等。

(2) 包工不包料(甲供材) ?！稜I業稅暫行條例實施細則》第十六條規定，除銷售自產貨物并提供建筑業勞務外，納稅人提供建筑業勞務(不含裝飾勞務) 的，其營業額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供的設備的價款。甲供材和勞務費的營業稅均由發包方承擔，施工單位是該營業稅的納稅義務人。

7. 裝飾工程。

裝飾，是指對建筑物、構筑物進行修飾，使之美觀或具有特定用途的工程作業。

(1) 包工包料。與建筑工程相同。

(2) 包工不包料(清包工或稱甲供材) 。以清包工形式提供的裝飾勞務是指：工程所需的主要原材料和設備由客戶自行采購，納稅人只向客戶收取人工費、管理費及輔助材料費等費用的裝飾勞務。財稅[ 2006 ]114 號文件規定：“納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務，按照其向客戶實際收取的人工費、管理費和輔助材料費等收入(不含客戶自行采購的材料價款和設備價款) 確認計稅營業額?！睋?，房地產企業自行采購的裝飾材料直接憑增值稅發票入賬，向施工單位支付的清包工裝飾費用，應當取得工程所在地建筑業發票。

8. 設備安裝。

(1) 房地產企業從商家或生產廠家采購設備，再由房地產企業與安裝公司簽訂安裝合同的，應當取得商家或廠家的增值稅發票，并僅就安裝費的部分，由安裝公司出具工程所在地建筑業發票。安裝費營業稅的計稅依據不含設備。

(2) 商業企業外購設備銷售給房地產企業同時提供安裝服務，商業企業收取的價款中既包括設備

價款，又包括安裝費，這屬于增值稅混合銷售業務，全額繳納增值稅，不征營業稅。因此，商業企業應給房地產公司出具全額的增值稅發票。至于是商家自己的員工負責安裝，還是商家再聘請其他安裝公司安裝，就與房地產企業無關了，那是商家的成本。營業執照名稱為某某安裝公司或某某工程公司，并且取得安裝資質的企業，如果是外購設備銷售并負責安裝，屬于商業行為，按照增值稅混合銷售業務征收增值稅，不征營業稅。應全額開具增值稅發票，不得開具營業稅發票。但如果是房地產企業自行采購設備或者委托安裝公司采購設備的，設備生產廠家開具的增值稅發票臺頭應為房地產企業，這種情況下，安裝公司僅就安裝費金額征收營業稅。房地產企業應取得安裝工程所在地建筑業發票，發票金額就是安裝費金額，不含設備價款。

(3) 工業企業自產貨物并負責安裝。根據《增值稅暫行條例實施細則》、《營業稅暫行條例實施細則》規定，提供建筑業勞務的同時銷售自產貨物的行為，應當分別核算應稅勞務的營業額和貨物的銷售額，其應稅勞務的營業額繳納營業稅，貨物銷售額繳納增值稅。房地產企業應分別取得增值稅發票和工程所在地稅務機關出具的建筑業發票。

9. 房屋維修。

房屋維修在稅法中稱之為“修繕”，是指對建筑物、構筑物進行修補、加固、養護、改善，使之恢復原來的使用價值或延長其使用期限的工程作業。根據國稅發[1993 ]149 號文件規定，房屋修繕按照“建筑業”稅目征收營業稅。因此，房地產企業支付的房屋維修費用，也應取得工程所在地建筑業發票。允許記入開發成本的房屋維修費用是指開發產

品完工前的維修費用。

10。 綠化工程。

綠化工程往往與建筑工程相連，或者本身就是建筑工程的一個組成部分。例如：綠化與平整土地就分不開，而平整土地本身就屬于建筑業中的“其他工程作業”。國稅函[ 1995 ]156 號文件規定：“為了減少劃分，便于征管，對綠化工程按’建筑業- 其他工程作業’征收營業稅?！币虼?，房地產企業將綠化工程承包給園林綠化公司，應取得按承包金額開具的工程所在地建筑業發票。如果房地產企業自購花草、樹木，聘請園林綠化公司負責施工的，按建筑工程- 包工不包料( 即“甲供材”) 業務處理。

知識擴展

房地產企業建筑工程成本舉例說明：

某房地產企業取得材料供應商的增值稅普通發票，賬務處理如下：

借：庫存材料10000000

貸：銀行存款10000000

由于施工單位的承包額(應結算價款) 在預算時是不含甲供材的金額，但要包含甲供材部分的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加(以下簡稱“營業稅及附加”) 33. 3 萬元。若總工程價款中甲供材料1000 萬元，不含稅勞務費(含管理費)2000 萬元， 營業稅及附加3000/ ( 1 - 3. 33 %) ×3.33 % = 103. 34 (萬元) 。合計工程價款為3103. 34 萬元(3000 + 工程價款×3. 33 % = 工程價款) 。實際應支付給施工單位的價款= 3103. 34 - 1000 = 2103. 34(萬元) ，應取得施工單位開具建筑業發票的金額等于應支付給施工單位的價款2103. 34 萬元。

其中：

①撥付材料時，賬務處理如下：

借：開發成本- 建筑工程成本- 材料成本10000000

貸：庫存材料10000000

　入賬憑據：材料撥付單。

根據財稅[ 2006 ]177 號文件規定，房地產企業向異地施工單位支付工程價款應代扣代繳營業稅。這里，應就甲供材部分的營業稅及附加履行代扣繳義務。賬務處理如下：

借：預付賬款- 施工單位344500

貸：銀行存款11500

　應交稅費- 扣繳營業稅及附加333000

入賬憑據：工程所在地建筑業發票34. 45 萬元、營業稅及附加完稅憑證復印件(原件交由施工單位作賬) 。

②撥付工程款2068. 89 萬元，應扣繳營業稅及

附加68. 89 萬元。賬務處理如下：

借：預付賬款20688900

貸：銀行存款20000000

　應交稅費- 扣繳營業稅及附加688900

入賬憑據：工程所在地建筑業發票2068. 89 萬元、營業稅及附加完稅憑證復印件(原件交由施工單位作賬) 。

合計取得建筑業發票2068. 89 + 34. 45 = 2103.34 (萬元) 。

③將預付工程款結轉開發成本時，賬務處理如下：

借：開發成本- 建筑工程成本- 施工費21033400

貸：預付賬款21033400

注意事項：

①建筑工程“甲供材”業務，不應要求施工單位開具全額(含甲供材) 的建筑業發票，因為施工單位沒有材料發票作成本。只有房地產企業將自購材料銷售給施工單位(房地產企業給施工單位開具增值稅發票，并繳納增值稅) ，施工單位才能給房地產企業開具全額(含材料價款) 的建筑業發票，這就不是“甲供材”業務，而是“包工包料”了。

②建筑工程分包。建筑工程分包，是指A 建筑公司將承包工程的一部分轉包給B 建筑公司負責施工。房地產企業只與總承包人A 發生業務關系，不與分包方B 結算價款。總承包人A 支付給分包方B的工程款項，由分包方B 給總承包人A 出具建筑業發票，與房地產企業無關。

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