自用改出租所得稅的會計處理方法

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自用改出租所得稅的會計處理方法

企業將原本用于日常生產商品、提供勞務或者經營管理的房地產改用于出租，通常采用成本模式或公允價值模式進行后續計量。但是，同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。

當企業發生自用房產改為出租情況時，根據《企業會計準則第3號----投資性房地產》的規定，應該按照非投資性房地產轉換為投資性房地產核算方式進行會計處理。投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。

對投資性房地產的后續計量，應該注意：

1．企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。

2．以成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益（未分配利潤）。

3．已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式，即不可逆轉。

4．采用公允價值模式進行后續計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。投資性房地產取得的租金收入，確認為其他業務收入等。采用公允價值模式進行后續計量，不再對投資性房地產進行減值測試。

5．根據《企業會計準則第18號----所得稅》規定，在采用資產負債表債務法核算所得稅的情況下，企業一般應于每一個資產負債表日進行所得稅的核算。

注意：企業將作為存貨的房地產轉換為投資性房地產的，采用公允價值計量，應當按照該項存貨在轉換日的公允價值，借記“投資性房地產----成本”科目，按照其賬面余額，貸記“開發產品”科目，按照其差額，貸記“其他綜合收益”科目（貸方差額）或借記“公允價值變動損益”科目（借方差額）。

房產自用或出租企業所得稅的處理

對企業所得稅而言，根據《國家稅務總局關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號）*9條第（三）款規定，除將資產轉移至境外以外，企業改變資產用途（如自建商品房轉為自用或經營），由于資產所有權屬在形式和實質上均不發生改變，可作為內部處置資產，不視同銷售確認收入，相關資產的計稅基礎延續計算。因而，本例中，該企業將其開發產品用于自用或出租無需視同銷售確認收入。

由于自產產品轉為固定資產不再視同銷售，為避免房地產開發企業利用固定資產折舊避稅，《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009]31號）第二十四條規定，企業開發產品轉為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。

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