房地產企業可以差額開票嗎

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房地產企業可以差額開票嗎

答：舉例來說，A房地產公司為增值稅一般納稅人，2016年4月30日前以10000萬元獲得某地塊土地使用權，2018年評估后以20000萬元作為出資成立子公司B，B公司同樣為房地產企業且為增值稅一般納稅人。那么，A公司如何開具增值稅專用發票并計算繳納增值稅？B公司如何作進項扣除？

以土地使用權作價出資入股，實質是以土地使用權獲得被投資企業的股權，屬于有償轉讓土地使用權，應繳增值稅。根據《關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知 》（財稅〔2016〕47號）第三條規定，納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。因此，A公司可選擇適用簡易計稅方法差額扣除，應繳增值稅476.19萬元，計算公式為（20000-10000）÷（1+5%）×5%。這個問題在稅法中有明確的規定，因此實務中不存在爭議。

有爭議的是，A公司如何開票，是按差額開票還是全額開票？B公司如何抵扣進項？是按A公司差額納稅的金額確認進項稅額并抵扣，還是按全額計算抵扣進項稅？

筆者認為，A公司應該全額開票，票面增值稅稅額為952.38萬元，計算公式為20000÷（1+5%）×5%，B公司按全額952.38萬元作進項稅扣除。

《國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》（國家稅務總局公告2016年第23號）第四條對增值稅發票的開具作了規定，除財政部、國家稅務總局另有規定的外，按照現行政策規定適用差額征稅辦法繳納增值稅，且不得全額開具增值稅發票的，納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時，通過新系統中差額征稅開票功能，錄入含稅銷售額（或含稅評估額）和扣除額，系統自動計算稅額和不含稅金額，備注欄自動打印“差額征稅”字樣，發票開具不應與其他應稅行為混開。

這說明，除現行政策規定適用差額征稅辦法繳納增值稅，且不得全額開具增值稅發票的情形外，其他情形均不得使用差額征稅開票功能，應按全額開具發票。目前，僅轉讓不動產并選擇簡易計稅方法的納稅人，在自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時，可使用差額征稅開票功能開具發票。

現行稅收法律法規對于房地產開發企業銷售額中扣除土地價款，未規定不得全額開具增值稅發票。因此適用一般計稅方法的增值稅一般納稅人，可以全額開具增值稅專用發票。

另一方面，按照增值稅“差額征稅全額開票”原理，上家按差額征稅，全額開票給下家，下一家繼續按差額征稅，全額開票給下下家，下下家才能全額進項抵扣，直到消費者這一最終環節。

根據這個原理，下家房地產企業可抵扣的增值稅進項稅總額，應是所有上游企業差額納稅的合計，只有在收到全額發票的情況下，方能作全額進項扣除。

事實上，原江西省國稅局在《關于全面推開營改增試點政策問題解答（八）》中也規定，根據《財政部、國家稅務總局關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）第三條第二項的規定，納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。納稅人轉讓土地使用權按規定選擇差額納稅，現行政策未規定差額部分不得開具增值稅專用發票，因此可按取得的全部價款和價外費用開具增值稅專用發票。

因此，筆者認為，房地產企業以營改增前獲得土地使用權投資設立子公司，選擇簡易計稅方法的，應按全額開票給子公司，申報時差額申報納稅。子公司按全額計算并抵扣進項稅。

什么是差額開票？

差額增值稅發票指：

簡單地說，銷項-進項=本月應交所得稅。

有兩種做法：

1。對于當月沒有預交增值稅的

借：應交稅金--應交增值稅（未交稅金）

貸：應交稅金--應交增值稅（進項稅額）

借：應交稅金--應交增值稅（銷項稅額）

貸：應交稅金--應交增值稅（未交稅金）

這個“應交稅金--應交增值稅（未交稅金）”的余額一般在貸方；如果余額在借方，就不要做上面的兩個分錄，也不要下面的分錄，進項稅留抵扣。

下月初繳增值稅：

借：應交稅金--應交增值稅（未交稅金）

貸：銀行存款

2.對于當月有預交增值稅的

預交時：

借：應交稅金--應交增值稅（已交稅金）

貸：銀行存款

月末：

借：應交稅金--應交增值稅（轉出未交稅金）

貸：應交稅金--應交增值稅（進項稅額）

借：應交稅金--應交增值稅（銷項稅額）

貸：應交稅金--應交增值稅（轉出未交稅金）

借：應交稅金--應交增值稅（轉出未交稅金）

貸：應交稅金--應交增值稅（未交稅金）

借：應交稅金--應交增值稅（未交稅金）

貸：應交稅金--應交增值稅（已交稅金）

這個“應交稅金--應交增值稅（未交稅金）”的余額應在貸方，因為企業一般不會預先多交的。

下月初繳增值稅：

借：應交稅金--應交增值稅（未交稅金）

貸：銀行存款

以上詳細介紹了房地產企業可以差額開票嗎，也介紹了什么是差額開票。作為一名房地產企業的會計，特別是主管稅務的會計，一定要明白，房地產企業其實也是可以差額開票的，具體的開票方法如本文所講。如果你不是很明白，那么咨詢一下數豆子在線老師吧，可以給你更好的回答。

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