預售商品房是否要繳納所得稅

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預售商品房是否要繳納所得稅

按照《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發〔2009〕31號)第六條的規定，企業通過正式簽訂房地產預售合同所取得的收入，應確認為銷售收入，繳納企業所得稅。會計上，由于商品房所有權上的主要風險未轉移和成本不能可靠計量等原因，預售房款不符合收入確認條件，應當作“預收賬款”處理。

需要繳納所得稅，稅法規定房地產開發企業在預繳企業所得稅時，根據預計計稅毛利率計算預計毛利額，計入當期應納稅所得額。計算公式為：

本期應納稅所得額=本期開發產品預售收入×預計利潤率-期間費用-營業稅金及附加

預售商品房轉讓怎樣繳納有關稅費

按照有關商品房轉讓的規定，預售商品房再轉讓的前提條件，首先是《商品房預售契約》應在有效期之內。在具備這一前提條件后，其辦理程序如下：

1、轉讓方與受讓方須簽訂轉讓合同(一式兩份)，合同中應載明轉讓的預售契約編號、轉讓原因、轉讓金額、轉讓面積、轉讓方與受讓人的權利和須承擔的義務等內容。其中，轉讓金額與原預售契約價款相一致。轉讓合同需經開發企業認可、簽字蓋章。

2、轉讓雙方持預售契約、轉讓合同及有關的證件到銷售登記的交易管理部門申辦預售轉讓登記。經審核轉讓合同并符合規定的，經辦人填寫《預售商品房轉讓審批表》，報市房屋土地管理局審批。

3、交易管理部門對批準轉讓的，通知轉讓雙方繳納印花稅。按預售合同金額的2%收取手續費，由轉讓方支付。轉讓合同加蓋“預售登記專用章”。其中兩份貼有印花稅的正本由轉讓方／受讓方各執一份，副本由開發企業、交易管理部門各執一份。轉讓方所持預售契約正本移交給受讓人，待房屋正式交用后，憑此件辦理過戶手續。經辦人將轉讓合同副本、轉讓審批表等有關材料歸入原登記留存的預售契約檔案。對不準轉讓的，應通知轉讓人。

4、商品房預售登記后，購房人(個人)要求更名的，根據繼承權的親屬關系可在預售契約上更名，辦理時應出具經公證的親屬關系證明。其他不具親屬關系的應按轉讓程序辦理。

預售商品房需要轉讓時，由于是個人之間的交易行為，因此交易雙方成交的前提首先是雙方取得信任。雙方對房屋的成交價、房屋的品質、房屋的產權狀況等都要有明確的認知，但由于這種行為畢竟不屬于購房人與企業之間發生的關系，因此為了穩妥起見，此種交易最好是委托律師或房地產代理機構代為辦理。中介機構在交易過程中可以協助當事人對房屋的價值、成交價格、房屋的品質、房屋的權屬狀況、房屋的實付款狀況以及房屋原購銷合同中的權利約定條款進行評估調查和必要的審核工作，從而保障交易雙方當事人權益。中介機構在交易過程中能起到的另外的一個重要作用就是，為當事雙方辦理繁瑣的房屋過戶手續。如果委托中介機構代理成交了房屋，中介公司一般要向購房一方收取2%-3%的代理傭金，如果原房屋所有人未交納契稅，購房一方還要補交3%-6%的契稅，轉讓方如果出售價高于購入價25%，還要根據差價的幅度交納增值稅。

預售商品房屬于《中華人民共和國營業稅暫行條例》（1993年12月13日國務院令第136號）所規定的營業稅（銷售不動產）應稅銷售行為，應當遵從營業稅的規定確認納稅義務的發生時間。 一、銷售不動產納稅義務發生時間的基本規定 營業稅的納稅義務發生時間，為納稅人收訖營業收入款或者取得索取營業收入款項憑據的當天。 二、銷售不動產納稅義務發生時間的特殊規定 （一）采取預收款方式的納稅義務發生時間。納稅人銷售不動產，采取預收款方式時，其納稅義務的發生時間為收到預收款的當天。 （二）無償贈送不動產的納稅義務發生時間。納稅人將不動產無償贈與他人，其納稅義務發生時間為不動產所有權轉移的當天。 （三）轉讓土地使用權或銷售不動產預收定金的納稅義務發生時間。預收定金的營業稅納稅義務發生時間為收到預收定金的當天。 三、納稅人在預售商品房時，必須按照規定開具地方稅務機關監制的銷售不動產專用發票。如實反映和報告所實現的銷售收入，按照納稅期限的規定依法申報繳納稅款。

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