怎么從零基礎學會計

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三稅種計稅依據受契稅影響

契稅是以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。應繳稅范圍包括：土地使用權出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。

《財政部關于對契稅會計處理辦法請示的復函》（財會字[1998]36號）規定，企業和事業單位取得土地使用權，房屋按規定交納的契稅，應計入所取得土地使用權和房屋的成本。企業取得土地使用權、房屋按規定交納的契稅，借記“固定資產”、“無形資產”等科目，貸記“銀行存款”科目。事業單位取得土地使用權按規定交納的契稅，借記“無形資產”科目，貸記“銀行存款”科目。取得房屋按規定交納的契稅，借記“固定資產”科目，貸記“固定基金”科目；同時，應按資金來源分別借記“專用基金－修購基金”、“事業支出”等科目，貸記“銀行存款”科目。可見，由于按規定交納的契稅是屬于所取得土地使用權和房屋成本的一部分，因此凡是與不動產成本有關的稅種的計稅依據都會或多或少地受到契稅的影響，即“稅中有稅”。

企業所得稅

企業所得稅的計稅依據為應納稅所得額。《企業所得稅法》第五條規定，企業每一納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補的以前年度虧損后的余額，為應納稅所得額。《企業所得稅法》第八條規定，企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。按照會計規定，納稅人繳納的契稅除房地產開發企業計入成本外，通常情況下都計入取得資產的價值中。概括來說，契稅影響企業所得稅計稅依據主要體現在企業土地使用權的攤銷、房屋的折舊和房地產開發企業計稅成本的結轉。

例如，2010年1月1日，A股份有限公司購入一生產車間，支付價款4000萬元，按5%稅率繳納契稅200萬元。廠房使用年限為20年，該公司采用直線法計提折舊。假設不考慮凈殘值和其他相關稅費，則計入稅前扣除的年折舊額為（4000＋200）÷20＝210（萬元）。其中因契稅年影響應納稅所得額為200÷20＝10（萬元）。

土地增值稅

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅的計稅依據為增值額，增值額=收入額－扣除項目金額。《土地增值稅暫行條例》第六條規定，計算增值額的扣除項目：（一）取得土地使用權所支付的金額；（二）開發土地的成本、費用；（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（四）與轉讓房地產有關的稅金；（五）財政部規定的其他扣除項目。其中，按照會計制度規定，新項目開發土地的費用，指直接與購置土地有關的費用，包括受讓費用、拆遷費用、填海造地費及其他有關手續費和稅費支出等。而契稅應屬于開發土地的費用，在開發成本中列支?！敦斦俊叶悇湛偩株P于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條規定，納稅人轉讓舊房及建筑物，對購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。可見，無論納稅人轉讓新房還是轉讓舊房，契稅都是通過影響土地增值稅的扣除項目來影響土地增值稅的計稅依據。

例如，B房地產開發公司于2010年10月正式簽訂一寫字樓轉讓合同，取得轉讓收入15000萬元，公司按稅法規定繳納了有關稅費。已知該公司為取得土地使用權而支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用為3000萬元，按5%稅率繳納契稅150萬元；投入房地產開發成本為4000萬元；房地產開發費用中的利息支出為1200萬元（含罰息100萬元，不能按開發項目分攤，不能提供金融機構證明）、管理費用、銷售費用和其他費用400萬元。則B公司轉讓寫字樓土地增值稅的扣除項目計算如下：房地產開發成本4000萬元；房地產開發費用=（3000+150+4000）x10%=715（萬元）；可以扣除的房地產開發成本和費用是4000+715=4715（萬元）；可以扣除的稅金為15000x5.5%=825（萬元）；計算從事房地產開發的加計扣除金額=（3000+150+4000）x20%=1430（萬元）；轉讓房地產的扣除項目金額合計=3000+4715+825+1430=9970（萬元）。通過上述計算可知，B公司因契稅而影響土地增值稅的扣除項目金額為150x（1+20%）=180（萬元）。

房產稅

財會字[1998]36號文件規定，企業和事業單位取得土地使用權，房屋按規定繳納的契稅，應計入所取得土地使用權和房屋的成本。企業取得土地使用權、房屋按規定繳納的契稅，借記“固定資產”、“無形資產”等科目，貸記“銀行存款”科目。《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2008]152號）*9條規定，對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算并記載的，應按規定予以調整或重新評估?！敦斦?、國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）第三條規定，對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。綜上所述，不論納稅人繳納的契稅計入所取得土地使用權成本還是計入所取得房屋成本，房產稅計稅原值均應包含契稅。

特別要提醒納稅人注意的是，因取得土地使用權而繳納的契稅，在計入房產稅計稅原值時，宗地容積率低于0.5的，即“大地小房”，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的契稅。對宗地容積率大于0.5的，無論會計上如何核算，房產原值均應包含契稅，即將全部契稅計入房產原值。

例如，C企業取得一塊宗地，宗地面積為20000平方米，全部地價為2000萬元，按5%稅率繳納契稅100萬元。該宗土地上的房屋的總建筑面積為8000平方米。則C企業的宗地容積率為8000÷20000＝0.4，應按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的契稅，即計入房產原值的契稅為100÷20000x8000x2＝80（萬元）。

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