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房產稅從價計征關鍵看計稅余值

A商貿有限責任公司地處江蘇，成立于2003年，主要從事日用品的生產和零售，自 成立以來一直執行企業會計制度。隨著經營規模的擴大和發展戰略的需要，該公司自2010年開始執行企業會計準則。由于經營管理的需要，2010年1月，該公司委托某施工企業新建一棟房產用作倉庫;2010年6月購進一棟新建的寫字樓;2010年8月以融資租賃方式租入一棟房產用作產品的包裝車間，公司全部房產均為自用。對于A公司而言，應如何計算繳納房產稅呢?

房產稅的計繳方式

房產稅是以房產為征稅對象，以房產價值或租金收入為計稅依據，向房產產權所有人或房產的實際使用人等征收的一種財產稅。按照稅法規定，對納稅人經營自用的應稅房產實行從價計征，將房產原值一次性減除10%～30%后的余值按照1.2%的年稅率計算繳納房產稅。對將房產出租的實行從租計征，即以房產租金收入為房產稅的計稅依據按照12%稅率計算繳納房產稅。A公司原有的房產和新建及外購的房產均為自用，顯然應按照房產余值從價計征;對于融資租入的房產，《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2009〕128號)規定，融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。

房產計稅余值的界定

房產的計稅余值，是指房產原值一次性減除10%～30%后的余值，具體減除幅度由省、自治區、直轄市人民政府規定。根據《江蘇省房產稅暫行條例施行細則》規定，A公司減除的比例為30%。因此，A公司計算繳納房產稅的關鍵是準確確定公司原有和新增房產的原值?！敦斦?、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2008〕152號)在“關于房產原值如何確定的問題”中明確規定，對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算并記載的，應按規定予以調整或重新評估。由此可見，對于房產原價的確定，財稅〔2008〕152號文件雖然強調納稅人要“根據國家有關會計制度規定進行核算”，但并沒有統一規定是哪一種會計制度。換言之，在確定房產計稅余值時，納稅人根據企業會計準則或者企業會計制度規定核算的房屋原價，都得到稅法的承認。

不同會計制度下房產計稅余值的確定

按照企業會計制度的規定，土地使用權是計入房產原值的。例如《企業會計制度》第四十七條明文規定，企業購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未開發或建造自用項目前，作為無形資產核算，企業因利用土地建造自用某項目時，將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本。A公司在2010年之前執行的是企業會計制度，因此在計算房產稅時房產的原價是包含土地使用權價值的。

A公司自2010年開始執行企業會計準則，根據《企業會計準則第6號--無形資產》應用指南第六條規定，自行開發建造廠房等建筑物，相關的土地使用權與建筑物應當分別進行處理。外購土地及建筑物支付的價款應當在建筑物與土地使用權之間進行分配。難以合理分配的，應當全部作為固定資產。顯然，按照企業會計準則的規定，原則上是將建筑物和土地使用權分別單獨核算的，房產原值通常不包括土地使用權的價值。A公司2010年委托建造的倉庫和購進的寫字樓，應將土地使用權單獨作為無形資產核算，不需要計入房產原值計算繳納房產稅。當然，如果A公司對于外購寫字樓支付的價款難以在建筑物與土地使用權之間進行分配，應當全部作為房產原值計算繳納房產稅。

A公司2010年8月融資租入的包裝車間應根據財稅〔2009〕128號文件的規定由承租人依照房產余值繳納房產稅。由于該公司已經開始執行企業會計準則，《企業會計準則第21號--租賃》的規定，融資租賃中，在租賃期開始日，承租人應當將租賃開始日租賃資產公允價值與最低租賃付款額現值兩者中較低者作為租入資產的入賬價值，將最低租賃付款額作為長期應付款的入賬價值，其差額作為未確認融資費用。承租人在租賃談判和簽訂租賃合同過程中發生的，可歸屬于租賃項目的手續費、律師費、差旅費、印花稅等初始直接費用，應當計入租入資產價值。在此基礎上，公司將按照企業會計準則核算的房產原值減除30%之后即可得到房產計稅余值并計算繳納房產稅。

新舊會計制度銜接對房產計稅余值的影響

鑒于A公司自 成立以來一直執行企業會計制度，自2010年開始執行企業會計準則，在計算繳納房產稅時該公司應注意兩個方面的問題，一是如何進行新舊會計制度的銜接，二是對房產稅的計稅余值有何影響。根據《企業會計準則第38號--首次執行企業會計準則》應用指南的規定，首次執行日之前企業已計入在建工程和固定資產的土地使用權，符合《企業會計準則第6號--無形資產》的規定應當單獨確認為無形資產的，首次執行日應當進行重分類，將歸屬于土地使用權的部分從原資產賬面價值中分離，作為土地使用權的認定成本，按照《企業會計準則第6號--無形資產》的規定處理。就A公司而言，一方面，公司2010年之前原有的房產，應在2010年首次執行會計準則時將原本計入房產原值的土地使用權從房產原值中剝離出來，單獨作為無形資產進行核算;另一方面，由于土地使用權不再屬于房產原值的組成部分，因此土地使用權不需要并入房產原值計算繳納房產稅。

此外，A公司還應注意新增房產的房產稅納稅義務發生的時間。根據現行房產稅政策的規定，委托施工企業建設的倉庫，從辦理驗收手續的次月起繳納房產稅，在辦理驗收手續前已使用的，自使用的次月起繳納房產稅。購置的寫字樓，應自寫字樓交付使用的次月起繳納房產稅。融資租賃的包裝車間，應自融資租賃合同約定開始日的次月起繳納房產稅，合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起繳納房產稅。

綜上所述，在從價計征房產稅時，計稅余值的確定是參照國家有關會計制度的規定。由于目前我國企業執行的既有企業會計準則，也有企業會計制度，而不同的會計制度關于土地使用權規定的差異，導致房產原值的確定標準亦不相同。納稅人在計算繳納房產稅時，應根據具體的情況進行處理。對于采取新會計準則的企業，還要注意新舊會計制度的銜接對房產稅計稅余值的影響。

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