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住房契稅優惠綜述

契稅是土地、房屋權屬轉移時向其承受者征收的一種稅。我國契稅起源于東晉時期的“估稅”，至今已有1600多年的歷史。新中國成立后頒布的*9個稅收法規就是《契稅暫行條例》。1997年7月7日國務院重新頒布了《中華人民共和國契稅暫行條例》，于1997年10月1日起施行。契稅實行3%-5%的幅度比例稅率，個人購買住房各地一般都按3%征收契稅。

一、個人購房契稅優惠以前強調“普通住房”及“首次購房”

為了切實減輕個人買賣普通住宅的稅收負擔，積極啟動住房二級市場，財政部、國家稅務總局于1999年7月29日發布了《關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅字[1999]210號），規定對個人購買自用普通住宅，減半征收契稅。各地一般都是按照最低稅率3%減半（即1.5%）征收的。

普通住房的認定，原則上應同時滿足以下標準：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各地可在上述標準基礎上適當浮動，但向上浮動的比例不得超過20%.大部分省市都按20%的比例向上進行了浮動，即普通住房的單套建筑面積應在144平方米以下、實際成交價格應低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下。不符合普通住房標準的，為非普通住房。

為適當減輕個人住房交易的稅收負擔，支持居民首次購買普通住房，2008年10月22日，財政部、國家稅務總局聯合發布了《關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅[2008]137號），規定對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%.首次購房證明由住房所在地縣（區）住房建設主管部門出具。

針對很多投資客采用與未購買住房的親友聯名購房的方式，來獲得首次購房契稅優惠的現象，2010年3月9日，財政部、國家稅務總局聯合下發了《關于首次購買普通住房有關契稅政策的通知》（財稅[2010]13號），規定對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優惠政策。

二、個人購房契稅優惠現在強調“家庭*10住房”

為遏制部分城市房價過快上漲，促進房地產市場健康發展，財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部于2010年9月29日下發了《關于調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》（財稅[2010]94號），對房地產交易環節契稅的征收作出了如下調整：對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女）*10住房的，減半征收契稅；對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭*10住房的，減按1%稅率征收契稅。也就是說，個人購買普通住房但不屬于家庭*10住房，或者個人購買非普通住房，均無契稅優惠。

個人購買住房的契稅優惠，以前強調“普通住房”和“首次購房”，現在則強調“家庭*10住房”。只要不是家庭*10的住房，就要征收3%的契稅。比如父母名下有房，以未成年子女名義購買90平方米及以下普通住房，盡管未成年子女是*9次購房，但在該家庭屬二套房，以前按1%繳納契稅，現在則要按3%繳納契稅，一套價值100萬元的房子，要多上繳契稅20000元；再比如一戶家庭想再買一套90至144平方米的普通住房，以前契稅按1.5%征收，現在由于屬二套房，也要按3%征收契稅，一套價值100萬元的房子，要多上繳契稅15000元。此次國家調整契稅優惠政策，無疑將增加購房稅費成本，從而進一步遏制樓市投機行為。

為了加強契稅征收管理，征收機關首先應查詢納稅人契稅納稅記錄。如果無記錄或有記錄但有疑義，應由納稅人提供房地產主管部門查詢納稅人家庭住房登記記錄的書面查詢結果。如因當地暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房登記查詢結果，納稅人應向征收機關提交家庭住房實有套數書面誠信保證。

誠信保證不實的，屬于虛假納稅申報。依據《稅收征收管理法》的規定，進行虛假的納稅申報，不繳或者少繳應納稅款的，是偷稅，由稅務機關追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金（每日萬分之五），并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款。

三、其他取得住房的契稅優惠

根據有關規定，個人以下列方式取得住房不征收契稅：《繼承法》規定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承房屋權屬；《婚姻法》規定屬于夫妻共有的房產，因夫妻財產分割而將原共有房屋產權歸屬一方；對享有家庭財產共有權的成員，承受被分割家庭房產；將個人創辦的獨資企業、一人有限責任公司的房產更名至自己名下。

另外，承受停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室等與房屋相關的附屬設施，如果是與房屋統一計價，適用與房屋相同的契稅稅率。個人購買了可以享受契稅優惠的住房，如果同時也購買了相關的附屬設施，可將其與房屋統一計價，一并享受契稅優惠。

個人購買住房時，還應關注當地房屋契稅計稅價格核定情況。為完善契稅征管制度，堵塞征管漏洞，大部分省市都實行納稅申報成交價格（包括承受者應支付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益）與計稅價格相比較的辦法。申報成交價格高于財政部門核定的計稅價格的，按申報成交價格計征稅款；申報成交價格明顯低于財政部門核定的計稅價格且無正當理由的，按財政部門核定的計稅價格計征稅款。

現實中當購買住房成交價格明顯高于計稅價格時，很多納稅人都采用簽訂“陰陽合同”的方式來避稅。需要指出的是，這種避稅方式除了可能面臨交易風險外，也產生了相應的稅務風險，因為《稅收征收管理法》規定納稅人編造虛假計稅依據的，由稅務機關責令限期改正，并處五萬元以下的罰款。

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