自然人出租不動產增值稅優惠政策

自然人出租不動產能否享受財政部 稅務總局公告2022年第15號文件的免征增值稅的優惠？

要想搞清楚這個問題，我們首先了解一下15號文件的具體優惠內容是什么？根據《財政部 稅務總局關于對增值稅小規模納稅人免征增值稅的公告》(財政部 稅務總局公告2022年第15號)規定：“自2022年4月1日至2022年12月31日，增值稅小規模納稅人適用3%征收率的應稅銷售收入，免征增值稅;適用3%預征率的預繳增值稅項目，暫停預繳增值稅?！?/p>

這個政策的適用范圍有三點：

1、執行時間是在2022年4月1日至2022年12月31日；

2、適用的增值稅納稅人是小規模納稅人，也就是對一般納稅人不適用；

3、免稅的應稅銷售收入是針對于適用3%征收率的納稅人；

在上述條件下，可以適用免征增值稅的優惠政策。

所以我們看對于自然人出租不動產到底符不符合免征增值稅條件，就要搞清楚以下的內容：

1、自然人是否屬于小規模納稅人？

《增值稅暫行條例》明確將增值稅納稅人分為單位和個人;《增值稅暫行條例實施細則》進一步將個人分為個體工商戶和其他個人;《國家稅務總局關于明確<增值稅一般納稅人資格認定管理辦法>若干條款處理意見的通知》(國稅函〔2010〕139號)中明確“其他個人，是指自然人，同時在國家稅務總局令43號《增值稅一般納稅人登記管理辦法》明確年應稅銷售額超過規定標準的其他個人無需辦理一般納稅人登記，此處的規定標準即：財稅[2018]33號 財政部 稅務總局關于統一增值稅小規模納稅人標準的通知：增值稅小規模納稅人標準為年應征增值稅銷售額500萬元及以下。

所以對于自然人一定屬于小規模納稅人，而對于登記為一般納稅人的個人僅指個體工商戶。

2、自然人出租不動產適用的稅率或者征收率是多少？

財稅【2016】36號文附件二規定：

1、小規模納稅人出租其取得的不動產（不含個人出租住房），應按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

2、其他個人出租其取得的不動產（不含住房），應按照5%的征收率計算應納稅額。

3、個人出租住房，應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。

所以對于自然人出租不動產適用的征收率為5%，不符合上述優惠政策的條件，不能享受免征增值稅的優惠政策。

但是根據《國家稅務總局關于小規模納稅人免征增值稅征管問題的公告》(國家稅務總局公告2021年第5號)規定：“四、《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第九條所稱的其他個人，采取一次性收取租金形式出租不動產取得的租金收入，可在對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入未超過15萬元的，免征增值稅?！?/p>

因此，自然人出租不動產適用征收率為5%，不能適用財政部 稅務總局公告2022年第15號文件規定享受免征增值稅，但若符合國家稅務總局公告2021年第5號文件的規定,也可以享受免征增值稅優惠。