房地產企業預售前長期待攤費用核算處理

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房地產企業預售前長期待攤費用核算處理

長期待攤費用不同于列作流動資產需在1年或1年以內攤銷的待攤費用，在會計中將它另行設置“遞延資產”或“長期待攤費用”科目(采用企業會計制度的開發企業在“長期待攤費用”科目)進行核算。

備注：發生時將它記入“遞延資產”或“長期待攤費用”科目的借方。固定資產大修理支出采用攤銷方法核算的，實際發生的大修理支出，應在大修理間隔期內平均攤銷。如兩次大修理的間隔期為3年，就應在36個月內平均攤銷。

以經營租賃方式租入固定資產改良支出，應在租賃期限與租賃資產尚可使用年限兩者孰短的期限內平均攤銷。

在攤銷固定資產大修理支出和租入固定資產改良支出時，應按受益對象分攤攤入工程施工成本、開發成本、管理費用，需做分錄入賬。

房地產開發企業會計制度根據企業財務通則規定：開發費自投產營業之日起，按照不短于5年的期限分期攤銷。企業會計制度規定：開辦費一次計入開始生產經營當月的損益。將開辦費一次計入開始生產經營的當月損益，雖符合會計謹慎性原則，但在開發企業開始經營時，一般不可能有經營收入，這樣就會使開業當月發生較大虧損，這在核算上有失公允。

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房地產企業預售收入計征稅費

房地產開發企業由于開發產品跨期長、金額大，通常采取預售方式(包括定金)銷售開發產品。

工程項目竣工結算后，應及時進行清算，多退少補。對未按預征規定期限預繳稅款的，應根據《稅收征管法》及其實施細則的有關規定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

政策依據：

《中華人民共和國營業稅法實施細則》第二十八條規定：納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知財稅〔2006〕21號。

《關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》(國稅函〔2008〕299號)第一條，房地產開發企業按當年實際利潤據實分季(或月)預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季(或月)計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發產品完工、結算計稅成本后按照實際利潤再行調整。對于取得的預售收入應按稅法規定計算交納營業稅金及附加、土地增值稅和企業所得稅。

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