住房轉讓應該如何繳納個人所得稅

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住房轉讓應該如何繳納個人所得稅

首先：個人轉讓住房，是按照“財產轉讓所得”項目繳納個人所得稅。

根據《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發〔2006〕108號）第二款規定：對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。

即應納稅所得額=轉讓收入額-財產原值-合理費用

（一）財產原值具體為：

1。商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。

2.自建住房：實際發生的建造費用及建造和取得產權時實際交納的相關稅費。

3.經濟適用房（含集資合作建房、安居工程住房）：原購房人實際支付的房價款及相關稅費，以及按規定交納的土地出讓金。

4.已購公有住房：原購公有住房標準面積按當地經濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規定向財政部門（或原產權單位）交納的所得收益及相關稅費。

已購公有住房是指城鎮職工根據國家和縣級（含縣級）以上人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價（或標準價）購買的公有住房。

經濟適用房價格按縣級（含縣級）以上地方人民政府規定的標準確定。

5.城鎮拆遷安置住房：根據《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）和《建設部關于印發〈城市房屋拆遷估價指導意見〉的通知》（建住房〔2003〕234號）等有關規定，其原值分別為：

（1）房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關稅費；

（2）房屋拆遷采取產權調換方式的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款及交納的相關稅費；

（3）房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人除取得所調換房屋，又取得部分貨幣補償的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款和交納的相關稅費，減去貨幣補償后的余額；

（4）房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人取得所調換房屋，又支付部分貨幣的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關稅費。

（二）轉讓住房過程中繳納的稅金

納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

（三）合理費用

納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。

1。支付的住房裝修費用。納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票，并且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的，經稅務機關審核，其轉讓的住房在轉讓前實際發生的裝修費用，可在以下規定比例內扣除：

（1）已購公有住房、經濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；

（2）商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。

納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復扣除裝修費用。

2.支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。

3.納稅人按照有關規定實際支付的手續費、公證費等，憑有關部門出具的有效證明據實扣除。

注意事項

1：個人轉讓購買五年以上的，并且是家庭唯一生活用房的，可免征個人所得稅。

2. 個人轉讓購入不滿五年或家庭非唯一住房的，以其轉讓收入額減除財產原值、轉讓住房過程中繳納的稅金和合理費用后的余額為應納稅所得額，按財產轉讓所得繳納個人所得稅，稅率為20%。

3. 納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可對其實行核定征稅，即按非普通住房轉讓收入的2%核定征稅?！。ó斎幻總€地方也有不同，有的地方是核定2%，比如長沙。有的地方是按差額的20%比如東莞）

4. 個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產原值，計算轉讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉讓繳納的增值稅。 注：應稅住房發生權屬轉移的，原產權人應在辦理不動產登記之前繳清截至辦理權屬轉移登記當月應繳納的房產稅。

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