物業費滯納金賬務處理

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物業費滯納金賬務處理

物業欠費及相應的滯納金屬于銷售收入及價外費用，應按規定納稅。

如果營改增前已經確認為收入，并已經申報營業稅的，則營改增后不再補繳增值稅。原先沒開具發票的，可以在營改增后，開增值稅普通發票。如果原先沒確認為收入，且未申報繳納營業稅，則在取得款項時確認收入，開具增值稅發票，按規定申報繳納增值稅。

在審判實踐中，物業服務合同中一般會約定逾期交納物業費的滯納金，但這類滯納金的性質與行政法意義上的滯納金不同，它是平等民事主體之間經過協商確定的一種違約責任的負擔方式，也具有督促業主及時履行義務的功能，但更多的是用于彌補守約方的損失，而不是處罰違約的相對方。

因此，物業服務合同所約定的滯納金實際是違約金的性質。有些物業服務合同中，物業服務企業為了促使業主及時履行交納物業費的義務，往往約定的違約金比例較高，有的甚至計算下來要高于應交的物業費本金?！逗贤ā返?14條第2款規定："約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。"

合同當事人可以根據上述規定，在認為合同約定的違約金過高時，要求法院對過高的違約金予以調整。在現實的物業服務合同履行過程中，當物業服務企業有違反合同約定的情形時，業主拒交物業費有一定的合理性，大多數業主也會認為拒交物業費是最便捷、最直接的對抗方式。因此，物業服務企業的違約行為對物業服務合同約定違約金的認定就會產生一定的影響。

對此，可以具體分為以下三種情況予以處理：

(1)當物業服務企業的服務存在嚴重瑕疵，物業服務企業未按照約定履行義務，業主對于物業費的支付享有抗辯權，當然不應承擔違約金。

(2)如物業服務企業提供物業服務質量僅存在一般瑕疵，業主雖不能因此抗辯要求減免物業費，但由于物業服務企業的確存在服務瑕疵，業主不支付物業費有一定的理由，因此對于違約金可以酌情予以減免。

(3)物業服務企業提供服務無任何瑕疵，物業服務企業按照約定全面履行了義務，業主無任何正當理由拒不交納物業費，對于逾期交納物業費違約金的請求，應當支持。

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