土地增值稅怎么清算

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土地增值稅怎么清算?

答：一、清算條件

1、預征為主

土地增值稅以預征為主，符合條件的就要進行清算，那具體要符合哪些條件呢?小編從兩個方向來講，一個是必須進行土地增值稅清算的，一個是稅務局可以要求進行土地增值稅清算的。

必須進行清算的(符合下列條件之一的必須進行清算)：

(1)開發項目全部竣工，并已完成銷售。土地增值稅不是按企業來清算，是按項目清算，一個企業里可能有幾個項目同時進行，有的完成了，有的沒有完成，只要是完成了的項目就要進行清算。

(2)整體轉讓的開發項目，無論竣工還是未竣工都要進行清算。

(3)直接轉讓土地使用權的項目。

稅務局可以要求清算(符合下列條件之一的可以要求清算)：

(1)已竣工的項目，并銷售完成85%以上;或者，雖然銷售沒有完成85%，但是剩余的可出售的建筑面積用來出租或自用了。

(2)取得銷售(預售)許可證已達三年了，但仍未完成銷售的。

(3)申請注銷的房地產公司，但未進行土地增值稅清算的。

(4)各地方稅務機關規定的其它情況。(一般這種情是可以和稅務機關溝通后延后的)

二、清算過程

1、清理收入

(1)首先，財務工作人員要對房產的銷售收入進行清理并編制表格。

如果是全部都已銷售并開具發票的還好計算，那計入土增清算的收入就是主營業務收入-房屋銷售收入。

(2)如果只是部分已銷售并開具發票的，那么就要清理那沒有開發票房屋，哪些是自用或出租的，這部分是不用繳土地增值稅的;除了自用或出租的房屋，還有一些未開具發票的房屋，有哪些是視同銷售的也要征繳土增稅，比如有可能是用來抵債了。

2、清理扣除項目

清理完收入以后，就要對可以扣除的項目進行清理。為了便于后期填制土地增值稅申報表，可以把扣除的項目按以下六大類來進行分類并編制表格：

(1)前期工程費(2)建筑安裝工程費(3)基礎設施建設費(4)公共配套費(5)開發間接費(6)利息費用

這六大類的成本費用，都必須有發票才能進入扣除項目，如果沒有發票是不能進入扣除項目的。

清算土地增值稅時可以扣除的稅費是否包括增值稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、企業所得稅?

《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》 (國家稅務總局公告2016年第70號)第三條第(一)項規定，營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉讓房地產有關的稅金”不包括增值稅。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字[1995]6號)第七條規定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：(五)與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

根據上述法規規定，清算土地增值稅時可以扣除的稅費包括：城建稅、教育費附加、地方教育附加，但是不包括增值稅、企業所得稅。

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