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注冊會計師《稅法》第十章第三節財產轉讓所得應納稅額的計算

財產轉讓所得應納稅額的計算

(提供財產轉讓所得應納稅額的計算)財產轉讓所得，以轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額。合理費用是指賣出財產時按照規定支付的有關稅費，經稅務機關認定方可減除。

應納稅額=應納稅所得額x適用稅率

=(收入總額-財產原值-合理稅費)x20%

一、個人住房轉讓所得應納稅額的計算

個人住房轉讓應以實際成交價格為轉讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，征收機關依法有權根據有關信息核定其轉讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一致。對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。

(1)房屋原值的確定

①商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及繳納的相關稅費

②自建住房：實際發生的建造費用及建造和取得產權時實際交納的相關稅費

③經濟適用房(含集資合作建房、安居工程住房)：原購房人實際支付的房價款及相關稅費，以及按規定繳納的土地出讓金

④已購公有住房：原購公有住房標準面積按當地經濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規定向財政部門(或原產權單位)交納的所得收益及相關稅費

⑤城鎮拆遷安置住房其原值分別為：房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及繳納的相關稅費。

(2)轉讓住房過程中繳納的稅金

納稅人在轉讓住房時實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金

(3)合理費用的確定

納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用

①支付的住房裝修費用。

已購公有住房、經濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%

商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費(鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等)的，不得再重復扣除裝修費用

②支付的住房貸款利息。

納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。

(4)個人銷售無償受贈不動產再轉讓的應納稅額的計算

應納稅額=(收入總額-原捐贈人取得該房屋的實際購置成本-贈與和轉讓過程中的合理稅費)x20%

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